Realitný trh v Martine: Nových bytov je málo, trendom sú rekonštrukcie starších bytov

Posledné tri roky priniesli na realitný trh radikálne zmeny. Jednou z nich je nárast úrokových sadzieb z 1% na 5% a druhá zmena hrá do karát kupujúcim, keďže ponuka prevyšuje dopyt. Táto situácia má výrazný vplyv aj na realitný trh v meste Martin.

"Vývoj realitného trhu na Slovensku prebieha v cykloch. Rok 2023 bol špecifický priebežným poklesom cien nehnuteľností. Začiatok roka 2024 sa niesol v duchu spomalenia poklesu cien nehnuteľností a postupne prechádzame do fázy stabilizácie. V niektorých prípadoch môžu ceny mierne rásť ale prudké zvyšovanie cien je nepravdepodobné. Očakávame postupné znižovanie úrokových sadzieb, nepôjde však o výrazné zmeny, aké sme zažili v roku 2022. Znižovanie úrokových sadzieb ale prinesie postupné zlacňovanie hypoték, čo je signálom pre priebežné oživenie realitného trhu v budúcnosti," informuje realitná maklérka TUreality Zuzana Beťáková.

V Martine, tak ako aj v iných regiónoch Slovenska, je výrazný pokles cien najmä starších nehnuteľností. V porovnaní s nehnuteľnosťami v pôvodnom stave je vyšší záujem o byty po kompletnej rekonštrukcii, novostavieb bytových domov je v súčasnosti v aglomerácii mesta Martin nedostatok, preto je v tomto segmente stále priestor pre novú výstavbu.

Naopak v prípade novostavieb rodinných domov opäť ponuka prevyšuje dopyt. Kupujúcich je málo a tí majú možnosť sa rozhodnúť podľa lokality aj ceny. Zároveň pozorujeme aj vyššiu marketingovú aktivitu developerov, svoje projekty sa snažia zviditeľniť a urobiť im väčšiu reklamu. Časť developerov však projekty utlmila, respektíve zastavila.

"My v TUreallity, ako stabilný hráč na realitnom trhu, aktívne reagujeme na zmeny a aktuálne dianie na trhu s nehnuteľnosťami, využívame moderné nástroje predaja a snažíme sa byť vždy o krok vpred. Ako realitná maklérka sa zameriavam predovšetkým na rezidenčné nehnuteľnosti v celom regióne, primárne na sprostredkovanie bytov najmä v meste Martin. V rámce môjho portfólia pracujem aj s rodinnými domami v celom regióne. Developerským projektom sa venujem okrajovo. Momentálne to súvisí aj s už spomínaným zníženým dopytom po novostavbách, najmä tých ktoré sú v rámci dopravnej dostupnosti ďalej od mesta Martin," dopĺňa realitná maklérka.

Vývoj v realitách ovplyvňujú najmä zvýšené úrokové sadzby

V uplynulých rokoch sme mohli vidieť zvýšený dopyt po nehnuteľnostiach, najmä po novostavbách rodinných domov, čo bolo čiastočne spôsobené nízkymi úrokmi a dostupnými hypotékami ale aj potrebou väčších a viacfunkčných priestorov počas pandémie. Po postupnom zvyšovaní úrokových sadzieb, čo spôsobilo zvýšenie nákladov na financovanie bývania sa dopyt po nehnuteľnostiach zmiernil.

Ponuka naopak narástla, mnohí vlastníci sa rozhodli predávať svoje nehnuteľnosti, aby získali zisk z rastúcich cien. V druhej polovici 2023 bolo na trhu s nehnuteľnosťami pozorovateľné výrazné oslabenie dopytu, čo signalizovalo úplný útlm aktivít. Znížený dopyt na trhu s nehnuteľnosťami výrazne prispel k tlaku na znižovanie cenových hladín. Ako priamy dôsledok ekonomickej situácie sú predávajúci nútení pristupovať k revízii svojich očakávaní a prispôsobiť cenu svojej nehnuteľnosti trhovej realite.

"Mierne oživenie priniesla súčasná situácia, kedy trh oživili odložené nákupy a mierne zníženie úrokových sadzieb v menších komerčných bankách. Ľudia mali donedávna strach robiť väčšie investície (vojna na Ukrajine, zvýšené úrokové sadzby). No časom už pochopili že návrat k jednopercentným úrokovým sadzbám je utópia a nákupy už zbytočne neodkladajú. Faktom ostáva, že sa predávajú tie nehnuteľnosti, kde sa cena približuje k možnostiam kupujúcich, nakoľko kupujúci majú v dôsledku zvýšených úrokových sadzieb a prísnejších opatrení pri splnení podmienok pre čerpanie úveru prístup k menšiemu objemu úverových zdrojov a súčasne potrebujú vyšší objem vlastných úspor k dofinancovaniu," informuje Zuzana Beťáková.

Developerské projekty v Martine prinášajú nové príležitosti, problémom sú ceny

"Aktuálne v regióne prebieha niekoľko developerských projektov, ktoré zabezpečujú výstavbu rodinných domov a aj bytov. Avšak cenové očakávania developerov sa nestretávajú s možnosťami financovania kupujúcich. Hoci novostavby predstavujú atraktívnu možnosť moderného bývania, sú pre mnohých ľudí finančne nedostupné vzhľadom na ich vyššie ceny. V dôsledku toho mnohí kupujúci uprednostňujú alternatívne riešenia v starších nehnuteľnostiach, ktoré prešli kompletnou rekonštrukciou. Medzi vyhľadávané patria aj byty po kompletnej rekonštrukcii, ktoré vedú v záujme o kúpu pred staršími bytmi, prípadne bytmi v pôvodnom stave. Takýmto spôsobom kombinujú priaznivejšiu cenu s moderným bývaním," vysvetľuje maklérka.

Sťahovanie z Martina do priľahlých obcí je jedným z trendov

Pohyb obyvateľov v regióne Turiec a ich sťahovanie sa mimo mesta Martin úzko súvisí s rodinným životom. Výber nehnuteľností je spätý s atraktívnosťou lokality a dopravnou dostupnosťou do Martina. "Kupujúci sú dokonca ochotní uprednostniť staršiu nehnuteľnosť v pre nich subjektívne atraktívnej lokalite voči novostavbe, ktorá je kvôli občianskej vybavenosti a dopravnej dostupnosti menej zaujímavá, je to rozhodne faktor, ktorým sa treba zaoberať," reaguje na aktuálny vývoj Zuzana Beťáková.

Možnosti financovania sú široké, ich výber však treba dobre zvážiť

Každý, kto plánuje kúpiť nehnuteľnosť, musí rozumne zvážiť, či je schopný ju financovať. Ak je kúpa podmienená predajom inej nehnuteľnosti, prichádzajú do úvahy aj možnosti predávanej nehnuteľnosti a očakávaná cena za predaj nehnuteľnosti, ktorá však musí byť v súlade s podmienkami na realitnom trhu. Podľa prípadu treba zvážiť aj možnosti dofinancovania či už pomocou hypotéky, spotrebného úveru alebo vlastných zdrojov. S kúpou prichádzajú samozrejme mesačné náklady, ktoré súvisia s kupovanou nehnuteľnosťou, to všetko následne tvorí položky v rozpočte domácnosti, s ktorými treba počítať vopred.

"Pred kúpou určite odporúčam posúdiť, či je lokalita vhodná z hľadiska pracovných príležitostí, dopravného napojenia aj občianskej vybavenosti. Ľudia by zároveň mali byť otvorení rôznym možnostiam, napríklad pri bytoch dať šancu viacerým dispozičným riešeniam, neorientovať sa prvoplánovo iba výmerou bytu. Menší byt je niekedy oveľa lepšie dispozične riešený ako o niekoľko metrov väčší. Pozrite si nehnuteľnosť aj v lokalite, ktorú ste prvoplánovo zavrhli. Keď ste na obhliadke, niekedy nie je možné byt dokonale „nastajlovať“ aby sa vám páčil, majitelia tam žijú svoje bežné životy, takže je potrebné vidieť potenciál priestoru bez osobných drobností majiteľov. Na takýchto obhliadkach vnímajte dispozičné riešenie, orientáciu na svetové strany, svetelnosť bytu, stav bytu čo sa táka rekonštrukcie, vstavané skrine a spotrebiče," odporúča maklérka.

Situácia pre predávajúcich sa zmenila, kvôli prevyšujúcej ponuke je predaj náročnejší, ak ste na strane predávajúceho, vyhnite sa nasledovným chybám.

Prvým a zároveň najčastejším problémom sú nereálne očakávania predávajúcich, ktorí dúfajú že predajú za cenu, ktorá bola napríklad pred dvoma rokmi, keď boli úrokové sadzby 1%. Predávajúci sa často nesprávne orientujú pri nastavení cien podľa realitných portálov, kde vidia nehnuteľnosti s vyššími cenami a nevedia, že tie konkrétne nehnuteľnosti sa dlhodobo nepredávajú.

Druhým problémom je fakt, že majitelia sú presvedčení, že nehnuteľnosti si predajú sami, no opakujú pri predaji rovnaké chyby. Následne, ak sa im napríklad po troch mesiacoch s predajom nedarí, oslovia všetky realitné kancelárie ktoré poznajú a ocitnú sa v ďalšom nesprávnom kroku.

Tretím problémom je určitá emócia, kedy sa predávajúci pozerá na svoju nehnuteľnosť cez svoje pocity spojené s nehnuteľnosťou a neuvedomuje si uhol pohľadu kupujúceho, ktorý má však dve veľké výhody, má čas (počkať si na „správnu“ nehnuteľnosť) a samozrejme aj možnosť výberu na realitnom trhu, nie je preto tlačený do okamžitého rozhodnutia.

“Doba, kedy sa nehnuteľnosti predávali ako teplé rožky, je dávno minulosťou,” uvádza odborníčka na realitný trh. “Predaj aj kúpa nehnuteľnosti sú dnes oveľa náročnejšie. Zabezpečenie financovania je zložitejšie, a preto sú požiadavky na schopnosti realitného makléra vyššie. Kupujúci potrebujú dobre a odborne poradiť pri možnostiach financovania a pri kúpnopredajnom procese. Predávajúci zase potrebujú mať správne nastavenú predajnú a marketingovú stratégiu.” Toto odborné vyjadrenie zdôrazňuje, aké dôležité je vybrať si správneho realitného makléra, ktorý dokáže efektívne reagovať na výzvy dnešného trhu a poskytne klientom podporu na najvyššej úrovni.

Článok vznikol v spolupráci s realitnou maklérkou Zuzanou Beťákovou, ktorá v meste Martin a okolí zastupuje TUreality, najväčšiu nefrenčízingovú realitnú kanceláriu na Slovensku.